二手房交易迎來(lái)重大變化。自然資源部和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)存量住房“帶押過(guò)戶(hù)”。什么是“帶押過(guò)戶(hù)”？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方有哪些利好？對(duì)此，人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。

百城“試水”推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”常態(tài)化

傳統(tǒng)的二手房交易，需要賣(mài)方把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而后買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮表示，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》要求，全面推進(jìn)存量住房“帶押過(guò)戶(hù)”，實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。

“強(qiáng)觀察”欄目了解到，目前“帶押過(guò)戶(hù)”主要涉及二手房商業(yè)貸款。全國(guó)有100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶(hù)”，其中天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

北京樓市的政策向來(lái)具有風(fēng)向標(biāo)作用。3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，在北京市啟動(dòng)存量住房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。

嚴(yán)榮表示，從當(dāng)前來(lái)看，由于地域差異、金融機(jī)構(gòu)以及不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型的多樣性，全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”呈現(xiàn)出漸進(jìn)性特征�！耙�?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易具有聯(lián)動(dòng)性，為減少各地交易規(guī)則差異帶來(lái)的不確定性，要在全國(guó)加快推進(jìn)‘帶押過(guò)戶(hù)’，需盡快實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一交易規(guī)則。”

“這將進(jìn)一步刺激二手房市場(chǎng)交易的活躍度，也有助于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用�！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)尹迪分析。

“近期二手房市場(chǎng)的火熱，一定程度上與超百城推行‘帶押過(guò)戶(hù)’有關(guān)。三四線(xiàn)城市的二手房銷(xiāo)售要弱一些，但在二手房市場(chǎng)大勢(shì)的傳導(dǎo)下，也迎來(lái)了向好預(yù)期。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華說(shuō)。

多重優(yōu)勢(shì)利好買(mǎi)賣(mài)雙方

“帶押過(guò)戶(hù)”為交易雙方帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處。

“存量住房‘帶押過(guò)戶(hù)’具有省時(shí)、省錢(qián)、安全的優(yōu)勢(shì)�！币�迪表示，首先是省時(shí)�！皫а哼^(guò)戶(hù)”實(shí)行以前，交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)，流程繁瑣。新政實(shí)施后，手續(xù)簡(jiǎn)化，交易周期縮短；其次是省錢(qián)。之前，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，賣(mài)家需清償已有貸款，如果借用“過(guò)橋資金”，成本一般在總房款的1%左右。但如果“帶押過(guò)戶(hù)”，相當(dāng)于這筆錢(qián)就可以不用花，“沒(méi)有中間商賺差價(jià)”。最后是安全。例如，北京這次的新模式能最大程度地保護(hù)交易資金的安全。買(mǎi)家的首付款或全款打入的是資金監(jiān)管賬戶(hù)，在確認(rèn)“帶押過(guò)戶(hù)”完成后，銀行才會(huì)將首付款和貸款劃至賣(mài)家的貸款銀行賬戶(hù)，解除原賣(mài)方貸款的抵押。

尹迪表示，“帶押過(guò)戶(hù)”意味著居民出售住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買(mǎi)賣(mài)雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本，后續(xù)對(duì)于盤(pán)活二手房市場(chǎng)、以二手房交易帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。

不過(guò)，專(zhuān)家也提醒，買(mǎi)賣(mài)雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，應(yīng)該積極引入預(yù)告登記等手段，防止“一房二賣(mài)”，防范“抵押權(quán)懸空”等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

部分城市試點(diǎn)公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”

“銀行一般有個(gè)‘總行’，可以出臺(tái)一些規(guī)定，而公積金屬于各地政府設(shè)立的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，需要由各地政府出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)則。”鄒琳華表示。

2022年12月9日，浙江省寧波市首例二手房交易試點(diǎn)“公積金貸款帶押過(guò)戶(hù)”成功在寧波市政務(wù)服務(wù)中心辦理。此案例屬于“房東商業(yè)貸款、買(mǎi)家組合貸款”的情況；4月4日，江蘇省無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成功辦理了全市首筆公積金貸款類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)，這也意味著“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)適用場(chǎng)景已經(jīng)從之前的商業(yè)銀行貸款，正式延伸到了公積金貸款。

嚴(yán)榮表示，為切實(shí)提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”的實(shí)踐不能僅限于商業(yè)貸款，應(yīng)該將公積金貸款也納入全國(guó)范圍。

“在實(shí)踐中，不少城市已經(jīng)開(kāi)展了有益探索。”嚴(yán)榮表示，有城市規(guī)定在二手房交易過(guò)程中，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，無(wú)須賣(mài)方先結(jié)清貸款并解除抵押，即可通過(guò)公積金“帶押過(guò)戶(hù)”貸款業(yè)務(wù)，辦理房屋過(guò)戶(hù)和抵押登記，從而使買(mǎi)方具備住房公積金貸款放款前須落實(shí)所購(gòu)住房抵押擔(dān)保的條件。在經(jīng)過(guò)各地公積金管理中心審批后，進(jìn)而獲得公積金貸款放款。買(mǎi)方申請(qǐng)的貸款總額要不小于賣(mài)方原住房貸款合同項(xiàng)下的剩余貸款本息、逾期利息、罰息及其他應(yīng)還債務(wù)之和。相較于傳統(tǒng)模式，減輕了賣(mài)方還清原住房貸款等多個(gè)環(huán)節(jié)，公積金“帶押過(guò)戶(hù)”簡(jiǎn)化了交易流程，縮短了交易時(shí)間，減輕了購(gòu)房人籌措資金的壓力，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

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